住まいを買う契約の流れ

住宅購入における情報収集の方法、申込み方法など、知っておきたいポイントや注意事項などをまとめました。

どんな物件を選ぶか

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1.物件選びその1 マンションか一戸建てか

 

一般的に公共交通機関(地下鉄・JR沿線)などの、利便性を重要視するのであれば、マンションがお勧めですし、北海道の場合ですと冬季間の除排雪の心配が不要です。

又、戸建ですと多少郊外でも、お庭と駐車スペースがゆったりあり、休日はバーベキューなど気兼ねなく屋外で楽しめますし、家庭菜園をしたり、お子様も自由にお庭で遊ぶことも出来ることがメリットですね♪

 

2.物件選びその2 新築か中古か

 

新築だと、予算に合わないなど、生活設計のうえで、中古を選ばざる得ないケースもあると思います。

今、はやりのリノベーションなどの自分たちのライフスタイルに合わせた間取り、仕様が出来るので考え方次第では相談してみるのも、良いかもしれません

 

物件情報の収集

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1.物件情報はどうやって集めるか

 

よい物件との巡り合いの機会は、物件情報量と正比例するといわれています。物件情報を入手するには次のような方法があります。

 

 

(1)情報アンテナを張り巡らす

モデルハウス・オープンハウスなど足を運ぶことです。また、その他新聞広告等の媒体、専門の住宅情報誌や無料で配布されている情報誌などがあります。 まずは情報収集ですね♪

 

 

(2)インターネットを利用する

沿線、間取り、価格等について広い範囲から素早く情報を得るには、インターネットで情報を収集するのが最も適していると思われます。

 

(3)チラシ広告、折り込み広告等

住まいの近くの物件情報は新聞に折り込まれるチラシ等が役立ちます。

 

(4)不動産会社を訪問する

物件情報を出している不動産会社は「売主」会社や「販売代理」会社の場合もあれば、「売買仲介」会社の場合もあります。

 

仲介会社の場合、買主の依頼に基づいて物件探しから交渉、契約までをサポートしてくれますから、いそがしくていろいろと動けない人や、物件とその物件を販売している不動産会社の所在地が離れている場合、「物件所在地近辺の不動産会社に取引を依頼したい」という人にメリットが大きいといえるでしょう。

 

不動産会社との関係を知っておこう

媒介契約とはなにか

 

不動産の売買や交換の仲介を不動産会社に依頼する契約を媒介契約といいます。

 

不動産会社がこの媒介契約を締結したときには、物件特定のための必要表示、売買すべき価額・評価額、媒介契約の種類、有効期間、解除に関する事項、成功報酬額等を記載した書面を作成し、記名押印して、依頼者(売主)に交付すること等が義務付けられています。

申込みから売買契約まで

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1.購入の申込み

 

この物件に決めようと意志が決定したら、申込書に必要事項を記入し、仲介業者にを預けることにより売り主に対して「この住宅を買います」という意思表示を行うことになります。又、申し込み後も、不安なことなどは、契約日までは解決しておくように、契約後に知らなかったとか、自分が不利にならないように、仲介業者の担当者と良く話しておくことが肝心です。

 

融資申込み時には前年・前々年の収入が証明できる書類(源泉徴収票や納税証明書等)、身分証明書(運転免許証など)、健康保険証、キャッシング・マイカーローンなどの借入残高のわかるものが必要になります。

 

●申込証拠金の意味

 

新築物件の場合、物件購入の申込みの際に買主が売主に支払う金銭のことで、一般的には購入者の申込みが真剣であることを証明したり、申込み順位を確保するために授受されるものです。これは申込金、予約金とも呼ばれています。

 

2.重要事項の説明

 

不動産取引には複雑な法律等が絡み合っているため、宅地建物取引業法(以下宅建業法)は不動産会社が売主となったり、媒介を行う場合には、購入者に対して売買契約に先立って一定の重要な事項について、書面で説明するように義務付けています。これを重要事項の説明といいます。

 

重要事項の説明は不動産の専門家といえる「宅地建物取引士」が購入希望者に対し「宅地建物取引士証」を提示し、自分が有資格者であることを証明した上で物件の内容や取引条件などを説明する義務があります。

 

重要事項は、購入対象物件に関する事項と取引条件に関する事項とに分けられますが、これら法定の一定事項を説明すれば十分であるというものではなく、これら事項以外であっても、説明しないことにより買主に不測の損害を与えるような事実があれば、説明しなければなりません(宅建業法第47条)。

 

不明な点があれば、重要事項説明を受ける時点で十分に納得するまで説明を受けるようにしましょう。

 

3.売買契約

 

重要事項の説明を宅地建物取引士から受けて、取引しようとする物件に関する権利関係、法令上の制限、その他物件取引の諸条件について納得したなら、売買契約の手続きに入ります。契約は口頭でも有効ですが、宅建業法では取引の安全と買主保護の見地から、不動産会社が自ら当事者として売買契約を締結するときには、買主に一定の事項を記載した書面(売買契約書)を交付するように義務付けています。

 

 

 

売買代金の支払いと登記手続き

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1.売買代金の支払いの流れ

 

物件の購入意思を固め、その申込みから物件の引渡しを受けるまでにはさまざまな名称で売買代金を支払います。

 

一般的な代金支払いの流れは次のとおりとなります。

 

 

(1)申込証拠金

その物件を購入したいとする意思表示のための証拠として、または、申込み順位の確保のため、一般的に5万円~10万円程度を不動産会社に預けることが多いようです。

 

 

(2)手付金…売買の本契約締結時

手付金は売買契約を締結する際に、相手方に対して交付される金銭をいいます。手付金は契約が約定どおり履行されるときは、売買代金の一部に充当されます。

 

 

(3)内金(中間金)…買主の履行の着手

内金は売買代金の一部弁済金をいい、前払いの性格を持っています。売買代金の全額を一時に支払わず、2回以上に分けて支払う場合の最終残代金以外のもので、内入金とも呼ばれています。買主が売買代金の一部である内金を売主に支払ったときには、買主は契約の履行に着手したことになり、売主は手付金を倍返しして契約解除ができなくなります。

 

 

(4)残代金…本物件の引渡し時または融資実行時

売買代金の残金や諸費用を支払って、物件の登記を行います。

 

残金は売買代金から既に支払っている申込証拠金、手付金、内金を引いた金額になります。残金が融資額より多い場合はその分を現金等で準備しなければなりません。

 

また、建物の引渡しから住宅ローンの実行までに期間がある場合は、一時的に銀行などからつなぎ融資を受けることが必要になります。

 

 

2.登記手続きの進め方

 

新規分譲マンションや建売住宅の場合には、登記の手続きは不動産会社が手配してくれますが、中古物件を購入したり、媒介等で自分の不動産を手放したりする場合には、所有権の移転登記手続きについてもある程度の知識をもっておく方がよいでしょう。

 

登記がなぜ必要かといえば、登記は第三者にその不動産が自分のものだと主張できる対抗要件になっているからです。

 

例えば、Aさんがある土地を購入したとします。ところが売主が同じ土地をBさんにも売っていたとしたらどうなるでしょうか。当然AさんはBさんと土地の所有権の移転を巡って争うことになります。しかし物権変動を第三者であるBさんに認めさせるためには、Aさん名義の登記がなければ先に登記したBさんに負けてしまうのです。

 

物件の契約不適合(隠れたキズ)とアフターサービス等

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1.購入した物件に契約不適合があった場合の取り決め

 

不動産の売買契約を結んだ売主は契約に定められた通りの完全な物件や権利を買主に給付することを期待されています。

 

但し、物件に契約不適合(隠れた欠陥)があった場合には、売主は一定の責任を負わなければなりませんが、売主が不備を予め買主に告知して、契約書を締結する内容の特約付売買契約書にした場合は免責とすることが出来ます。

 

尚、売主が宅建業者の場合は、この特約を締結することが出来ません。

宅建業者が自ら売主となる宅地・建物の売買契約においては、宅建業者から宅地や建物を買い受ける買主を保護する観点から、種類又は品質に関する契約不適合を担保すべき責任に関して、買主が売主に通知をする必要がある期間を、引き渡し日から2年以上にする特約を除き、民法第566条の定めにより買主に不利となる特約はしてはならず、これに反する特約は無効となります。(改正宅地建物取引業法 第40条第1項、2項)

 

 

2.アフターサービス規準とは何か

 

そこで新築物件の売主が自主的に建物の部位別に欠陥部分の補修を約束している場合があります。これがアフターサービスです。

購入した物件に買主が欠陥(契約不適合)を発見して売主に通告しても、売主側がその欠陥を通常予想される商品の状態を逸脱した欠陥だと承諾しなければ、結局裁判で争うしかなく、時間とお金がかかるほか、欠陥に対する迅速な対応がとれません。

 

そこで、売主が営業ツール又は消費者サービスの一環として自主的に欠陥部分の補修を無償で行うものがアフターサービスであり、売主が約束した部位別のサービス期間内については、買主の使用責任や経年変化等を除いて、欠陥部分を迅速に補修する業者の自主的サービスです。

 

 

3.新築住宅の10年間瑕疵保証制度

 

「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」により、新築住宅の売主等は、新築住宅のうち構造耐力上主要な部分(構造躯体)と雨水の浸入を防止する部分(屋根、外壁の仕上、下地等)について、10年以上の瑕疵担保責任が義務付けられています。

 

また、国土交通大臣の登録を受けた住宅性能評価機関が工事会社や不動産会社等からの依頼に基づいて個別の住宅の性能をチェックし、住宅性能評価書を交付する制度(任意)もあります。

 

 

4.瑕疵担保責任履行のための資力確保

 

せっかく10年以上の瑕疵担保責任を義務付けても、売主等に十分な資力が備わっていなかったり、経営破綻した場合には、瑕疵担保責任が履行されない恐れがあります。

 

そこで、品確法に規定する新築住宅を対象に、1.保証金の供託、または 2.住宅瑕疵担保責任保険への加入により、資力を確保することが義務付けられています。

 

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